2008年6月14日，“塘厦地王”万科·棠樾项目正式开放样板房，引起广、深两地消费者关注；6月15日，宏远江南第一城开售，其中24套万元别墅也吸引了城区消费者的目光；6月9日，东莞新生代顶级别墅盘的代表作光大·锦绣山河突然6.8折卖别墅，再次引起业内震动；5月中，中信森林湖推出二期别墅，新世纪与宏远合作的全新别墅项目清华居开售，沿海丽水佳园也推出68万元/套的叠加别墅……2008年第二季度，别墅市场成为东莞楼市的最大亮点。

据记者统计，从2003年2月18日国土资源部颁布别墅“禁批令”以来，东莞的别墅市场在2004-2006年反而迎来了一轮放量，每年别墅供应量都在1800套左右。但进入2008年，在别墅“禁批令”实行5年之后，传统意义上的别墅———即独立别墅在今年供应量将不足300套；大量的双拼、联排、叠加等“类别墅”产品涌现市场，东莞进入“后别墅”时代。同时，随着房地产市场的理性回归，6800多元/平方米的叠加别墅、万元/平方米的联排，2万元/平方米的独立产品再现市场，别墅这种旧时非富即贵的产品，也开始为寻常百姓所拥有。

[数字]

一季度批准预售量仅132套

年内别墅供应总量低于1500套

日前，记者调查了东莞今年内有或将有别墅销售的22个楼盘，发现所有的独栋、双拼、联排、叠加等别墅产品加在一起，今年东莞市的别墅供应量将不足1500套。其中真正属于“禁批令”或东莞人传统意义上单家独院的独立别墅产品供应量将不足300套。

从整体别墅供应数据来看，1500套的供货量应该与2007年批准预售量相应持平，而相比别墅井喷的2004-2006年则有明显的下降。而且2004-2007年的数据都是市建设局统计的批准预售的量，事实上每年批准预售之后都有一定的产品卖不出去积压到第二年。而目前关于2008年别墅市场的供应量，记者统计的实为2008年市场上今年可以销售的量，批准预售量应该不足1500套。目前市建设局已经统计的2008年第一季度别墅批准预售量仅4个楼盘132套5万平方米，相比2007年第一季度的237套8.7万平方米，下降幅度明显。从以上数据我们也可以看出，在“别墅禁批令”5年之后，东莞的别墅产品正日渐稀缺。

[现象]

68万元一3000万元/套

别墅市场开始两极分化

2008年，在独栋别墅全市都只剩下不足300套时，在房地产市场整体大环境低迷、观望与房价下降的时候，东莞也开始迈入了花样百出的后别墅时代。

花样年华的差异化首先体现在价格上。2008年5月，东江边道滘镇38万平米别墅大盘———沿海丽水佳园率先打出“68万元圆你别墅梦”的平价别墅概念，单价6500-7000元的叠加别墅价格也的确让很多有着平民别墅梦的年轻白领、金领着实兴奋了一阵。与此平民化别墅成为对比的是，东莞市场上，独栋别墅的身份一直“高高在上”、价值不菲，除了一些镇区别墅盘，城区的独栋别墅均价都在4万元/平方米左右。像御花苑的楼王单位、锦锈山河的临湖独幢单价都达到了5万-6万元/平方米。而中信森林湖和锦绣山河由于独栋别墅的面积都超过500平方米，锦绣山河的A3型别墅连地下室面积超过1000平方米，因此这些顶级别墅售价每栋都在1000万元-3000万元之间。

另外值得一提的是，目前在城区市场也出现了“万元别墅”盘，如清华居的联排别墅价格都在1.1万-1.3万元/平方米之间，宏远的江南第一城叠加别墅价格也在万元/平米左右，这些东莞城区内主流板块内的万元别墅，也让东莞后别墅时代的花样生活更贴近平民。

“后别墅时代”的第二大分化体现在产品面积上。117平方米的房子能做别墅吗？沿海丽水佳园与常平誉景名居的叠加别墅面积都十分“经济”，这两个楼盘的叠加产品面积都在117-200平方米左右，比某些洋房产品推出的“平层大宅”面积甚至更小一些；另外在万松的松山湖1号去年也曾出现过150-196平方米的三层联排别墅。

经济型的别墅越做越经济，而高端的别墅也有越来越大的趋势。据统计，2006年批准预售的别墅套均面积为293平方米；而2007年批准预售的别墅套均面积已经达到了406平方米。2008年一些拥有稀缺资源的独栋别墅也有越来越大的趋势，如锦绣山河的500-1170平方米，深出御泉山的独栋在400-600平方米，中信森林湖的独栋算上地下室面积都在700平方米之上。

产品

双拼、联排、叠加产品涌现

经济型别墅更注重功能性

东莞的商品房别墅市场从1993年来的新世界花园发展到现在，已经经过了几代更替。从以往的纯独立别墅，发展到双拼、联排、叠加、台式等多种产品并存，虽然后面几种别墅，在一些独栋别墅的发展商眼里根本就不能称其为“别墅”，但是他们在消费市场上，一些新兴的别墅消费者已经开始接受并越来越关注他们。

在别墅产品的设计上，经济型的别墅越来越注意使用功能的齐全与精致，比如丽水佳园200多平方米的别墅有四层生活空间，地下室有车库，有多功能用房可改作酒吧区、健身房或储藏室等；首层拥有前庭后院花园，门厅、客厅、餐厅一个都不少；二层有家庭厅、卧室、露台，顶层主人套间、书房、大浴室、衣帽间、卫生间、露台样样俱全

高端产品则更注意院落生活，更好地引景入室，天人合一，强调奢华感。比如中信森林湖的湖居别墅，就营造了“七重院落”空间———前庭、后院、中庭、露台、下沉式庭院、屋顶花园、室内庭院等七种不同的庭院方式，既给人无限的自然景观与园林的参与可能性，也给生活平添了诸多生活情趣。而松山湖的锦绣山河A3户型，不仅有532-1057平方米不等的阔大花园面积，更有二层面北双露台，顶层超大露台设计，让生活直接置身于林海松湖之间。

别墅，在以前也一直以面积奢华著称，但是自2005年7月以来国家关于建筑规范的重新修订，层高2.2米以下也要计入一半的建筑面积，因此很多发展商为了增加消费者的使用空间，降低房屋单价，别墅也开始在赠送面积上下功夫。比如说2008年5月开盘的新世纪·清华居，二层有一个空中露台，业主完全可以在入住后改成一个房间；而三层的一个阳台一个露台的设计，该阳台也可改做一个书房或卧室，这些改动不仅不影响使用性能，而且给生活增加了多变的个性化色彩。

焦点解读

今年东莞房地产市场风云突变，房价普遍下跌，别墅市场也是变幻莫测，虽然跟洋房相比别墅产品更加稀缺，消费群体也不同；但毕竟同处在市场淡季，也同样受到各种政策因素的影响，今年的别墅市场是否会供大于求，是什么人什么目的在购买别墅，别墅市场的价格走势如何等几个焦点问题，仍受到业内人士和消费者的重点关注。

焦点1

今年会否供大于求？

在去年市道好的时候，很多房地产项目上马动工，今年也相继到了推盘的时间，但市场风云变幻，今年消费者持续观望，市场成交量下降，楼市的供求关系受到关注。东莞别墅的开发量一直不小，今年别墅市场是否也会出现供大于求的状况呢？

对此中原地产研究部经理车德锐认为，从数据上看，今年的别墅市场供应会大于需求。根据中原地产提供的数据，2007年全市共计32个项目有别墅供应，套数为1761套，总面积约65.84万平方米，是自2004年以来新增别墅供应的新高，但从实际成交来看，2007年新增别墅成交31个项目，成交678套，面积21.9万平方米，也就是说进入2008年，尚至少有1083套2007年的新增别墅尚未售出。今年的市场供应虽然比去年有所减少，但量仍不小，仍有锦绣山河、江南第一城、中信森林湖、清华居、丽水佳园等楼盘会陆续推出别墅新品，而今年销售情况如何呢，1-5月份，东莞仅仅成交187套别墅，成交面积约6.059万平方米，可以说市场的供确实是大于求了。

但是也有业内人士提出不同的看法，一在售别墅盘的营销负责人则认为今年别墅总体的供求还是相对平衡的，理由是，综观在售的各个别墅盘，如锦绣山河、森林湖、丽水佳园、清华居等，并没有哪个楼盘完全售不动，在目前的市场环境下，尚有一定的销售，有的楼盘还销售不错，说明市场供求矛盾并不是很尖锐，现在确实别墅买家也有存在观望的，但随着市场的稳定，销售量也会陆续提升。

中信地产经营部副经理许郁珠则认为，别墅市场跟洋房市场不同，别墅产品也已
出现了分化，高端的、低端的，城区的、镇区的，市场都不同，现在处在城区好的地段，质素好的产品销售还是没问题，如森林湖今年推出32套新品，加上去年未售的产品，目前已经售出了30多套，销售额达到3个亿左右，部分楼盘部分产品可能会困难一些，但总体需求还是很大的。

焦点2

他们为什么买别墅？

虽然别墅成交量下降，但毕竟还是有一定的销售量。那么在目前的市场环境下，这些别墅消费者是用于投资还是自住呢？这也受到很多业内人士的关注。

“去年的消费者有一部分投资，但今年的客户大部分还是以自住为主，我们做了个调查，今年购买别墅的业主，有80%是用以自住，即使是深圳的客户，也多以养生、度假为主。”丽水佳园有关营销负责人表示。记者调查了丽水佳园、森林湖、锦绣山河等多个别墅盘，各个楼盘的营销负责人都表示，今年购买的别墅的消费者多是以自住为主。但一楼盘营销负责人也表示，不管是发展商自己调查，还是委托代理公司调查，肯定是往发展商想要的方向取舍，所以得出的结果肯定是自住的多，实际上投资还是有一部分，但纯粹以中短期赚取价差获利为目的的投资确实是少了，更多的是带有资产保值升值的目的。

其看法得到不少业内人士的认可。许郁珠表示，从购买别墅的客户来看，主要还是以本地和外来的企业主和生意人为主，这些消费者很多是带有资产保值、升值的目的，在人民币贬值、股市下跌的情况下，投资固定资产无疑是分担投资风险的一个有效方式，这些业主有的用于长期自住，有的用于度假或者商务，也有不少不急于住，但都有一个共同点，不追求中短期的获利套现，但具有资产保值升值的目的。

光大地产营销总监赵洪亮也表示，购买锦绣山河别墅的消费者，不少已经有不止一套别墅，像景湖花园、愉景花园的老业主都有购买锦绣山河的，他们购买锦绣山河不一定就会搬到松山湖居住，但也不是纯粹以投资为目的，而是升级别墅物业和资产保值升值的目的皆有。

车德锐认为，别墅作为高端产品，投资金额大，转手难度也大，在目前市场的淡季，要在短期内获利是比较难的，自然纯粹的投资也很少了。像前两年一样通过投资别墅在短期内获得丰厚回报的情况，在今年难以出现。但别墅产品作为高端物业，特别是环境好的稀缺产品，本身就具有资产保值升值的功能，在目前国内国外的市场环境下，企业主和生意人，带有资产保值升值的目的进行购房，可能也会比较多。

焦点3

别墅价格怎么走？

日前，松山湖锦绣山河以6.8折销售一批别墅，受到了业内和消费者的重点关注，今年以来，不少洋房项目通过团购、打折等方式促销，价格下降明显，不少消费者不禁疑问，别墅产品是否也会像洋房一样降价呢？

对此赵洪亮表示，受大市的影响，别墅产品在去年与洋房产品一样，在一定程度上存在价格被高估的情况，在市场往理性回归的情况下，顺应市场以及结合各个公司的战略，别墅产品的售价进行适当调整也是正常的。

车德锐认为，在目前别墅市场已经出现分化的情况下，很难从整体上判断别墅市场的售价是上升还是下降，例如单纯从整体成交金额除以成交面积得出的成交均价来看，今年1-5月份别墅的成交均价是14700.5元/平方米，比去年同期16778.448元/平方米的均价是有所下降，但不能因此而下定论说别墅价格下降了，可能由于今年有大量经济型别墅的出现而拉低价格，但部分高端别墅产品价格还是上升的，不同的别墅盘，售价有升有跌，但整体而言，受大市影响，价格还是略有调整。

记者了解到，今年在售的各个别墅盘，价格的调整都不一样，例如丽水佳园，其售价一直比较合理，联排别墅的售价相比去年也是略有上涨的，而部分去年定价较高的楼盘，则在今年定价有所下调。

许郁珠表示，在价格被高估的情况下，有两条路可以走，一条是提升价值，一条是调价，一般情况下发展商肯定愿意选择前者，但由于各个发展商开发实力、资金链、发展战略、市场判断等方面的不同，却不是每个发展商都能够选择前者，因此市场肯定会有部分别墅盘降价，也可能会有一些楼盘价格平稳，甚至还略有上升，但不管是下降还是平稳，都是往理性楼价的方向靠拢。

另一业内人士则认为，对于在售楼盘，因为不少楼盘存在价格被高估的情况，因此今年肯定会有所调整，别墅价格在今年要再有较大幅度的上升是难了，市场或会呈现有涨有跌、整体略有下调的态势。而从整个别墅市场来看，产品价值是不断提升的，例如景湖花园、愉景花园、峰景高尔夫等别墅盘，这几年二手房的价格一直在上升，别墅毕竟属于稀缺产品，随着别墅开发用地的日益减少，特别是城区别墅的日益稀缺，从长远来看，不管价值还是价格，都是逐渐往上走的。

业内声音

三正房地产副总经理李启清：别墅销售比往年困难

今年东莞别墅整体市场销售会比往年困难。第一个原因是需求量少了，以往买三正地产别墅的很多都是深圳人，其中有一定比例的投资客，但今年投资客市场萎缩厉害。而本地人，“金字塔尖”的那一部分群体已经很少了，很多买别墅的客户都是第二次、第三次置业；再者今年的市场大环境不好，一些有能力买别墅的也在观望市场后市，因此从需求群体来讲，比往年更难。

第二从大势来看，目前股市与楼市两市同时下滑，造成了一部分客户的资金紧张。而又由于国家宏观经济条件的变化、东莞产业转移的影响，以前东莞别墅的重要购买群体，一些中小企业主也开始资金链紧张，在改善居住环境和企业的生存发展上来看，他们更愿意将钱投入到企业的生存与建设中去。

丰泰地产营销策划经理梁莹：联排、叠加不能算别墅

目前别墅市场很混乱，分类没有分好。这也就是为什么消费者觉得别墅价格差异那么大的原因。事实上，联排、叠加这些都不能算别墅产品，所谓的叠加别墅其实就是复式而已。如果这样算下去，那一些开发情景美墅的发展商是不是说首层和顶层复式也能算作别墅产品呢？以后一些空中大户是不是也该叫做空中别墅呢？这样统计和分析市场都十分复杂，国家的“别墅禁批令”也没有将这些产品列入别墅范围内。

如果别墅只算独立别墅的话，我们会发现这个市场很简单。一直以来镇区的独立别墅都在2万元/平方米左右。去年城区的独立别墅价格升至3万-4万元/平方米，大家都没有变化多少。而且由于独立别墅产品的日渐稀缺，一些拥有稀缺资源的别墅盘肯定不会降价，因为以后都不会再有机会做这种产品了。