第二卷 横扫千军如卷席  第十三章 规律

章节字数:2810  更新时间:16-12-01 09:36

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    “外行看热闹,内行看门道!要在房地产行业成为‘内行’,就要掌握房地产市场变化的规律,乃至N多条规律。庖丁解牛,要熟悉牛身上的关节和肌理,这个规律就是房地产的关节和肌理。当你成为操盘手的时候,就能够目无全牛,游刃有余了!

    今天培训的关键词:规律。”杨帆着重强调着。

    王登科低头,在笔记本上,郑重写下两个大大的字“规律”!

    一直以来困扰他的专业知识问题,就像漫天的阴霾被阳光刺穿,心境豁然开朗,静谧恢弘起来!

    “房地产行业有两个比较显而易见的规律:

    1、从低层到高层。

    城市人口越来越多,而土地有限,房子就向高空发展。从平房,到6层的多层,到10多层的小高层,到几十层的高层,到摩天大楼!

    还有一种可能性,当土地稀缺到一定程度,会向地下发展,建设地下城市。

    2、从低端到高端。

    人的欲望是无止境的,用了象牙筷子,就得配个玉碗,换个紫檀木的桌子,住进金碧辉煌的豪宅!房子按照低端到高端的不同品质可以分为普宅、花园洋房和别墅。

    今天,我要给大家讲的最重要的一个规律,就是‘房价为什么上涨?’

    主要原因,是因为‘土地稀缺’!

    呦——,看来有人不同意我的说法。卢荻,说说你怎么想的?”

    顺着杨帆手势的方向,王登科看到一个高高瘦瘦的男生站起来。

    “中国有960万平方公里,土地怎么会稀缺呢?这是常识!”听的出来卢荻有些傲气。

    “哈哈,我说的土地稀缺是指城市的建设土地稀缺。农村的土地再多,都是平房,盖的楼也叫‘小产权’;我们卖的是70年的‘大产权’,老百姓买的也是70年的大产权。现在人们都蜂拥到城市里买大产权的房子,林婓,你做过房地产,你告诉大家,城市的房子比农村的房子好在哪里?”

    林婓眉开眼笑,兴冲冲地答道:“首先是产权上的,小产权不受法律保护,属于违建,大产权受法律保护。而且农村缺少三甲级医院,缺少市重点幼儿园、小学、初中、高中,更不要说大学!更没有沃尔玛、家乐福这些大超市,没有欢乐谷,没有公园,没有国家大剧院,没有鸟巢、水立方!”

    林婓一连串的没有,把卢荻说的哑口无言!

    “我来补充一下。我老家在农村,我觉得农村的自然环境很好,空气清新,满眼绿色。夏天和老妈种苞米,从地里钻出来一头的玉米花,其实生活很有意思!

    但是农村的卫生环境很差,臭虫、蚊子、蟑螂、老鼠很多,那老鼠有的都能从水里游,在房梁上跑,海陆空全能!

    还有,去年过年的时候我去串亲,我表姨住在天津大港。不烧煤炉,没有乌烟瘴气!而且暖气从脚底板热起来,整个屋子里都热气腾腾,我表姨在屋子里只穿单衣。要知道农村点着煤炉,脚都是冰凉的,在屋子里都得裹着棉衣!我将来买房子,第一件事就是把我奶奶,老爸和老妈接过来,在城市里,在楼房里猫冬太合适了!”

    王登科也抓紧机会表现,他可不想被淘汰掉,他一定要挤进10个名额。

    “好,都请坐。林婓和王登科说的很好,房子解决的不仅仅是居住的功能,更是一整套的家居生活解决方案!

    它周围要有便捷的交通,优美的环境和各种生活配套,能帮老百姓解决吃饭、上学、医疗、娱乐和出行等问题。所以,有了‘学区房’、‘公园房’、‘地铁房’!为了享受这些优质的生活配套,所以人们都愿意到城市里住,而且离这里配套越近越好!从这个意义上讲,适合居住的建设用地就是很稀缺,越来越少!

    其实,还有一个重要原因,因为年轻人很少在农村修理地球,基本都跑到城市工作了。农村现在很多‘空心村’,也有人叫‘九九重阳三八六一村’。‘九九重阳’是指老人,‘三八’是指妇女,‘六一’是指儿童,就是没有青壮年劳动力!很多土地都已经撂荒!青壮年劳动力都大城市打工,大学生毕业也都在城市工作,工作在城市,你还会选在回农村老家居住吗?”

    由于那么多非留在城市不可的理由,越来越多的农村人涌入城市,这就是中国现在在经历的一个城市化浪潮!

    中国要成为中等发达国家的标准是,到2020年70%的人口成为城市人口。不是在城市居住,而是有城市户口,在城市有房子,安居乐业!中国现在有城市户口的只有35%,从现在起算,10年时间,城市人口要翻一倍!也就是住宅需求量要翻一倍!13亿人口*35%=4。5亿人口,按照三口之家计算,需要1。5亿套住宅,每套住宅按照6000元/平米*100平米=60万计算,未来10年房地产行业GDP是1。5亿套*60万=90万亿!!!

    大家知道中国2008年的GDP是多少吗?30万亿!

    也就是说,中国未来10年房地产行业GDP是中国2008年经济总量的3倍!这会是房地产行业的‘黄金十年’!

    按照房地产‘从低端到高端’的发展规律,农村人进城首先到县城里买,当县城的住房品质不足以满足他们需要的时候,就要去地级市买;当地级市的住房品质不足以满足他们需要的时候,还要去省会城市买;当省会城市的住房品质不足以满足他们需要的时候,最终还有北上广深这些一线城市!

    何况房地产越往大城市走,投资升值的价值越高!这也是吸引有钱人不断往大城市走的原因。

    并且房地产在各区域市场也在经历普通住宅,到精装修住宅,到奢装住宅,到花园洋房,到别墅产品的升级换代!未来,人们对住房的品质肯定会要求越来越高!

    这个过程至少十年,可以称为房地产的‘白银时代’!”

    杜若忽然举手,红唇轻启,幽幽问道:“杨Sir,那您说房地产的‘青铜时代’是什么样子呢?”

    “很好!举一反三!”

    听了杨帆的表扬,杜若花开似锦,扑闪的大眼睛里温柔似水!

    “2030年以后,中国城市化进程基本结束,而且会进入老龄化社会,发展速度会慢下来!因为年轻人少,刚性需求少,住宅的需求没有那么多,也没有那么迫切,房地产开发会进入瓶颈期。

    而且现在基本都是独生子女,一家一个孩子,经过20年的奋斗,上一辈人至少给他们准备了两套房子,男方家长一套,女方家长一套!

    房地产开发就会结束井喷期,进入稳定期。

    而这时,大家不用担心失业。中国的房子之所以定义为70年产权,这也是房子的实际使用寿命,一般房子住30——40年,就已经老旧的不成样子了,电路老化,居住品质落后,会面临拆迁改造。从1980年邓小平提出“出售公房,调整租金,提倡个人建房买房”,中国才开始有房地产行业。到现在30年,20年后,中国就会进入下一个拆房建房的周期。所以我说房地产进入稳定期,而不是衰落期!房地产属于人的‘衣食住行’四项基本需求中的一项,有人,就会经久不衰!

    这个时期可以成为房地产的‘青铜时代’!

    当然,在这一时期二手房市场和房屋租赁市场会蓬勃发展!但是在现阶段,新房市场才是房地产行业的风向标!

    只要中国城市化的进程不停止,房地产就会一直发展,房价就会一直上涨!

    其实,最可怕的不是房子涨价,最可怕的是房子的涨和落都和你没有关系!我们选择了这个行业,就是要追上房子涨价的速度,不要在城市化的浪潮中裸泳,被时代无情的抛弃!”

    听完杨帆的分析,在座的20个小伙伴眼睛瞪的大大,终于可以稍松一口气!王登科之前听人说,“读万卷书,不如行万里路;行万里路,不如阅人无数!”而今看来,‘阅人无数’也不如‘名师指路’啊!

    他在心里轻轻默念了一声,“师傅!”

    

    作者闲话:

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